Die Grundregel: zehn Jahre
Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie im Privatvermögen sind steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (private Veräußerungsgeschäfte nach § 23 Einkommensteuergesetz). Maßgeblich sind in der Regel die Daten der notariellen Kaufverträge – nicht der Tag der Schlüsselübergabe oder des Grundbucheintrags.
Liegen mehr als zehn Jahre dazwischen, ist der Gewinn steuerfrei – unabhängig davon, ob Sie die Immobilie bewohnt oder vermietet haben.
Die wichtigste Ausnahme: Eigennutzung
Auch innerhalb der zehn Jahre bleibt der Verkauf steuerfrei, wenn Sie die Immobilie selbst bewohnt haben, und zwar
- entweder durchgehend zwischen Kauf und Verkauf oder
- im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren.
Für die zweite Variante müssen es nicht volle drei Jahre sein: Es genügt, wenn die Eigennutzung ununterbrochen im Verkaufsjahr, im gesamten Vorjahr und im Jahr davor bestand – auch wenn sie im ersten dieser Jahre erst im Dezember begann.
Beispiel: Sie ziehen im Dezember 2024 in Ihre Wohnung, wohnen 2025 durchgehend dort und verkaufen im Januar 2026. Der Gewinn ist in der Regel steuerfrei, obwohl Sie nur gut ein Jahr dort gewohnt haben. Wichtig ist, dass die Nutzung zusammenhängend war.
Als Eigennutzung zählt grundsätzlich auch die Überlassung an ein Kind, für das Sie Kindergeld erhalten. Eine Vermietung – auch an andere Angehörige – zählt dagegen nicht.
Erbschaft und Schenkung
Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, „erbt“ steuerlich auch die bisherige Frist. Es zählt das Kaufdatum des Erblassers bzw. Schenkers. Hat dieser die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist ein Verkauf in der Regel steuerfrei. Mehr dazu in unserem Artikel „Geerbte Immobilie verkaufen“.
Wie der Gewinn berechnet wird
Steuerpflichtig ist nicht der Verkaufspreis, sondern der Gewinn. Vereinfacht:
| Verkaufspreis |
| − Anschaffungskosten inklusive Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) |
| − nachträgliche Herstellungskosten, z. B. Ausbau |
| − Verkaufskosten, z. B. Maklerprovision |
| + bei Vermietung: bereits steuerlich geltend gemachte Abschreibungen |
| = Veräußerungsgewinn |
Der Gewinn wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Für alle privaten Veräußerungsgeschäfte eines Jahres gilt eine Freigrenze von 1.000 Euro – wird sie überschritten, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig.
Typische Stolperfallen
- Auszug vor dem Verkauf: Wer auszieht und die Wohnung bis zum Verkauf vermietet, kann die Steuerfreiheit verlieren.
- Arbeitszimmer oder vermietete Einliegerwohnung: Dieser Teil gilt nicht als eigengenutzt.
- Mehrere Verkäufe: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, kann als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft werden – mit ganz anderen steuerlichen Folgen.
- Zeitpunkt: Manchmal lohnt es sich, den Notartermin um wenige Wochen zu verschieben, bis die Frist abgelaufen ist.
Den richtigen Zeitpunkt planen
Wir stimmen den Verkaufszeitplan mit Ihnen ab – gerne gemeinsam mit Ihrer Steuerberatung.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information (Stand: Oktober 2026) und ersetzt keine Steuerberatung. Lassen Sie Ihren Einzelfall vor dem Verkauf von einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater prüfen.
