Überblick: wer zahlt was?
| Kostenpunkt | Üblicherweise zahlt | Größenordnung |
|---|---|---|
| Maklerprovision (Wohnung/Einfamilienhaus, Privatkäufer) | Käufer und Verkäufer je zur Hälfte | frei vereinbar, in Berlin häufig je 3,57 % inkl. MwSt. |
| Notar und Grundbuch für den Kaufvertrag | Käufer | ca. 1,5–2 % des Kaufpreises |
| Löschung bestehender Grundschulden | Verkäufer | meist einige hundert Euro |
| Grunderwerbsteuer | Käufer (vertraglich) | Berlin 6,0 %, Brandenburg 6,5 % |
| Vorfälligkeitsentschädigung | Verkäufer, falls Kredit vorzeitig abgelöst wird | abhängig von Restschuld und Zinsen |
| Spekulationssteuer | Verkäufer, nur in bestimmten Fällen | persönlicher Einkommensteuersatz |
| Energieausweis, Unterlagen, Vorbereitung | Verkäufer | je nach Aufwand |
Maklerprovision
Seit Ende 2020 gilt beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher die gesetzliche Halbteilung: Beauftragen Verkäufer und Käufer den Makler gemeinsam, zahlen beide den gleichen Anteil. Beauftragt nur der Verkäufer und gibt einen Teil der Provision an den Käufer weiter, darf dieser Teil höchstens die Hälfte betragen.
Die Höhe der Provision ist gesetzlich nicht festgelegt. In Berlin und Brandenburg verbreitet sind insgesamt bis zu 7,14 % inklusive Mehrwertsteuer, also je 3,57 % für beide Seiten. Bei Mehrfamilienhäusern, Grundstücken und Gewerbeimmobilien gilt die Halbteilung nicht; hier wird die Provision frei vereinbart.
Notar- und Grundbuchkosten
Die Kosten für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung des neuen Eigentümers trägt nach dem Gesetz der Käufer, sofern nichts anderes vereinbart ist. Als Faustregel gelten etwa 1,5 bis 2 % des Kaufpreises.
Als Verkäufer zahlen Sie dagegen die Kosten, um die Immobilie lastenfrei zu übergeben – typischerweise die Löschung von Grundschulden, die noch für Ihre Bank eingetragen sind. Diese Kosten liegen meist im Bereich einiger hundert Euro.
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer wird von den Ländern festgelegt und beträgt in Berlin 6,0 % und in Brandenburg 6,5 % des Kaufpreises. Im Kaufvertrag wird sie üblicherweise dem Käufer auferlegt. Rechtlich haften gegenüber dem Finanzamt allerdings beide Vertragsparteien – ein Grund mehr, auf einen solventen Käufer zu achten.
Vorfälligkeitsentschädigung
Läuft auf der Immobilie noch ein Darlehen mit fester Zinsbindung, verlangt die Bank bei vorzeitiger Ablösung oft eine Vorfälligkeitsentschädigung. Ihre Höhe hängt von Restschuld, Restlaufzeit und Zinsniveau ab.
Gut zu wissen: Ist das Darlehen seit mehr als zehn Jahren vollständig ausgezahlt, können Sie es in der Regel mit sechs Monaten Frist ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen. Sprechen Sie früh mit Ihrer Bank – manchmal lässt sich das Darlehen auch auf eine neue Immobilie übertragen.
Spekulationssteuer
Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie im Privatvermögen sind steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Innerhalb dieser Frist bleibt der Verkauf trotzdem steuerfrei, wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben (oder durchgehend seit dem Kauf).
Andernfalls wird der Gewinn mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Das betrifft vor allem vermietete Wohnungen, die nach weniger als zehn Jahren verkauft werden. Lassen Sie sich hierzu unbedingt steuerlich beraten.
Weitere Kosten für Verkäufer
- Energieausweis: Fehlt ein gültiger Ausweis, muss er vor der Vermarktung erstellt werden. Je nach Art – Verbrauchs- oder Bedarfsausweis – reichen die Kosten von unter hundert bis zu einigen hundert Euro.
- Unterlagen: Grundbuchauszug, Flurkarte oder Bauakten verursachen meist nur geringe Gebühren.
- Vorbereitung: Kleine Reparaturen, Reinigung, Entrümpelung oder Homestaging – oft eine lohnende Investition in einen besseren Preis.
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information (Stand: Oktober 2026) und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Steuersätze und gesetzliche Regelungen können sich ändern.
