1. Das Erbe nachweisen
Bevor eine geerbte Immobilie verkauft werden kann, müssen die Erben ihre Berechtigung nachweisen. Dafür gibt es zwei Wege:
- Notarielles Testament oder Erbvertrag mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts – das genügt dem Grundbuchamt in der Regel.
- Erbschein, wenn es kein notarielles Testament gibt (etwa bei gesetzlicher Erbfolge oder einem handschriftlichen Testament). Er wird beim Nachlassgericht beantragt.
2. Das Grundbuch berichtigen
Im Grundbuch steht zunächst noch der Verstorbene. Die Erben lassen sich deshalb als neue Eigentümer eintragen. Tipp: Wird der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt, fallen für die Eintragung beim Grundbuchamt keine Gebühren an.
3. Wenn mehrere erben: die Erbengemeinschaft
Gibt es mehrere Erben, gehört ihnen die Immobilie gemeinsam. Verkaufen können sie nur zusammen – alle müssen dem Verkauf und dem Kaufvertrag zustimmen. Das gelingt am besten, wenn früh Klarheit herrscht:
- Soll verkauft werden, oder möchte jemand die Immobilie übernehmen und die anderen auszahlen?
- Welcher Preis ist realistisch? Eine neutrale Bewertung beugt Streit vor.
- Wer ist Ansprechpartner für Makler, Notar und Interessenten?
Können sich die Erben nicht einigen, bleibt als letztes Mittel die Teilungsversteigerung. Sie führt jedoch häufig zu niedrigeren Erlösen und sollte nach Möglichkeit vermieden werden.
4. Erbschaftsteuer: Freibeträge und Familienheim
Ob Erbschaftsteuer anfällt, hängt vom Wert des gesamten Erbes und vom Verwandtschaftsgrad ab. Die persönlichen Freibeträge sind großzügig:
| Erbe | Freibetrag |
|---|---|
| Ehepartner / eingetragene Lebenspartner | 500.000 € |
| Kinder (und Stiefkinder) | 400.000 € |
| Enkel | 200.000 € |
| Geschwister, Nichten, Neffen | 20.000 € |
Für das selbst bewohnte Familienheim gibt es zusätzliche Befreiungen, wenn der Ehepartner oder die Kinder darin wohnen bleiben – in der Regel für zehn Jahre, bei Kindern bis zu 200 m² Wohnfläche. Wird die Immobilie innerhalb dieser Zeit verkauft, kann die Befreiung rückwirkend entfallen. Das sollte vor einem Verkauf unbedingt steuerlich geprüft werden.
5. Spekulationsfrist: Das Kaufdatum zählt weiter
Erben übernehmen steuerlich die Situation des Verstorbenen. Hat dieser die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist ein Verkaufsgewinn in der Regel einkommensteuerfrei. Details erklärt unser Artikel zur Spekulationsfrist.
6. Den Wert ermitteln
Eine realistische Bewertung ist bei einer Erbschaft doppelt wichtig: als Grundlage für die Einigung unter den Erben und für die Verkaufsstrategie. Für Finanzamt oder Gericht kann ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen nötig sein. Für die Verkaufsentscheidung genügt meist die fundierte Einschätzung eines erfahrenen Maklers.
7. Praktisches vor dem Verkauf
- Unterlagen sichten: Grundbuchauszug, Energieausweis, Pläne, Nachweise zu Modernisierungen, bei Wohnungen Protokolle der Eigentümerversammlungen.
- Laufende Kosten klären: Versicherungen, Grundsteuer, Hausgeld und Verträge mit Versorgern übernehmen.
- Räumung planen: Persönliche Gegenstände sichern, dann entrümpeln oder Teile mitverkaufen.
- Vermietete Immobilie: Mietverträge gehen auf die Erben über und bestehen beim Verkauf fort.
Sie haben eine Immobilie geerbt?
Wir begleiten Erbengemeinschaften diskret und neutral – von der Bewertung bis zum Notartermin.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information (Stand: Oktober 2026) und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Bei Erbschaften empfehlen wir, frühzeitig Notar und Steuerberatung einzubeziehen.
