1. Ziele und Zeitplan klären
Am Anfang steht nicht das Inserat, sondern die Frage nach dem Warum: Verkaufen Sie, weil sich die Lebenssituation ändert, weil Sie geerbt haben oder weil Sie Kapital für etwas Neues brauchen? Davon hängen Zeitplan und Strategie ab.
- Zeitrahmen: Müssen Sie bis zu einem bestimmten Datum verkauft haben, etwa weil ein neues Zuhause bezahlt werden muss?
- Finanzierung: Läuft noch ein Darlehen? Dann sollten Sie früh mit Ihrer Bank über die Ablösung sprechen.
- Steuern: Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück und haben Sie die Immobilie nicht selbst bewohnt, kann ein Gewinn steuerpflichtig sein. Das sollten Sie vorab mit Ihrer Steuerberatung klären.
2. Marktwert realistisch ermitteln
Der Angebotspreis ist die wichtigste Stellschraube im ganzen Verkauf. Ist er zu hoch, bleibt die Immobilie lange am Markt und wirkt irgendwann „verbrannt“. Ist er zu niedrig, verschenken Sie Geld.
Eine fundierte Bewertung berücksichtigt Lage, Zustand, Grundriss, Energieeffizienz und rechtliche Besonderheiten – und vor allem tatsächlich erzielte Kaufpreise vergleichbarer Objekte, nicht nur Angebotspreise aus Portalen. Wie das genau funktioniert, lesen Sie in unserem Artikel „Was ist meine Immobilie wert?“.
3. Unterlagen zusammenstellen
Käufer, Banken und Notar benötigen eine Reihe von Dokumenten. Je vollständiger sie vorliegen, desto schneller und sicherer verläuft der Verkauf.
| Für alle Immobilien | Zusätzlich bei Eigentumswohnungen |
|---|---|
| Aktueller Grundbuchauszug | Teilungserklärung mit Aufteilungsplan |
| Energieausweis | Protokolle der Eigentümerversammlungen (meist der letzten drei Jahre) |
| Grundrisse und Wohnflächenberechnung | Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung |
| Flurkarte / Lageplan (bei Häusern und Grundstücken) | Angaben zur Erhaltungsrücklage |
| Nachweise zu Modernisierungen | Bei Vermietung: Mietvertrag und Mieterliste |
Tipp: Fehlende Unterlagen wie Grundbuchauszug oder Flurkarte lassen sich nachträglich beschaffen. Wir übernehmen das für unsere Auftraggeber auf Wunsch.
4. Verkaufsstrategie festlegen
Nicht jede Immobilie wird gleich verkauft. Eine Familienwohnung in Pankow spricht andere Käufer an als ein Mehrfamilienhaus in Potsdam. Zur Strategie gehören:
- Zielgruppe: Eigennutzer, Kapitalanleger oder institutionelle Investoren?
- Vermarktungsweg: offen über Portale und Netzwerk oder diskret ohne öffentliches Inserat?
- Preisstrategie: fester Angebotspreis, Preisspanne oder ein strukturiertes Bieterverfahren?
5. Immobilie überzeugend präsentieren
Der erste Eindruck entsteht heute online. Professionelle Fotos, gegebenenfalls Drohnenaufnahmen, saubere Grundrisse und ein gut strukturiertes Exposé entscheiden darüber, ob Interessenten anfragen. Kleine Reparaturen, Aufräumen und Homestaging können die Wirkung deutlich verbessern.
Wichtig: In Immobilienanzeigen müssen bestimmte Angaben aus dem Energieausweis genannt werden, sofern ein Ausweis vorliegt. Spätestens bei der Besichtigung ist er vorzulegen.
6. Besichtigungen und Käuferprüfung
Besichtigungen sollten gut vorbereitet sein – mit Unterlagen, Antworten auf typische Fragen und genug Zeit für ein persönliches Gespräch. Ebenso wichtig ist die Auswahl der Interessenten: Bevor es in die Verhandlung geht, sollte eine Finanzierungsbestätigung der Bank oder ein Eigenkapitalnachweis vorliegen. So vermeiden Sie geplatzte Notartermine.
7. Verhandlung und Kaufvertrag
Haben Sie sich mit einem Käufer geeinigt, beauftragt in der Regel der Käufer einen Notar mit dem Vertragsentwurf. Geregelt werden unter anderem Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Übergabetermin, mitverkaufte Gegenstände und die Haftung für Mängel.
In der Praxis erhalten beide Seiten den Entwurf meist rund zwei Wochen vor dem Termin; bei Verträgen zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher ist diese Frist im Regelfall sogar gesetzlich vorgesehen. Planen Sie die Zeit ein und prüfen Sie den Entwurf auch selbst sorgfältig.
8. Notartermin, Kaufpreiszahlung und Übergabe
Beim Notartermin wird der Vertrag vorgelesen und unterschrieben. Danach läuft der Ablauf in festen Schritten:
- Der Notar lässt eine Auflassungsvormerkung für den Käufer im Grundbuch eintragen.
- Liegen alle Voraussetzungen vor, schickt er die Fälligkeitsmitteilung – erst dann zahlt der Käufer.
- Nach Zahlungseingang erfolgt die Übergabe mit Protokoll, Zählerständen und Schlüsseln.
- Abschließend wird der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
Wie lange dauert ein Immobilienverkauf?
Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Von der Vorbereitung bis zum Notartermin vergehen häufig einige Wochen bis wenige Monate – abhängig von Objekt, Lage, Preis und Marktlage. Bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch kann es danach noch einige Wochen dauern. Gute Vorbereitung ist der zuverlässigste Weg, den Verkauf zu beschleunigen.
Sie möchten verkaufen?
Wir begleiten Sie durch alle acht Schritte – persönlich und mit über 40 Jahren Erfahrung.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
