Was ist der Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für Grund und Boden in Euro pro Quadratmeter. Er gilt für eine Bodenrichtwertzone – ein Gebiet mit weitgehend gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen. Ermittelt wird er von den unabhängigen Gutachterausschüssen aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen, die Notare ihnen melden.
Wichtig: Der Bodenrichtwert bezieht sich nur auf das Grundstück – so, als wäre es unbebaut. Ein Gebäude ist darin nicht enthalten.
Wo Sie ihn finden
Für Berlin und Brandenburg sind die Bodenrichtwerte kostenlos online über die Portale BORIS Berlin und BORIS Brandenburg abrufbar. In Berlin werden sie jährlich zum Stichtag 1. Januar veröffentlicht. Sie suchen einfach Ihre Adresse und sehen den Wert der jeweiligen Zone.
So lesen Sie ihn richtig
Jeder Bodenrichtwert gilt für ein typisches „Bodenrichtwertgrundstück“ mit bestimmten Merkmalen, etwa:
- Art der Nutzung, z. B. Wohnen oder gemischte Nutzung,
- Maß der baulichen Nutzung, oft als Geschossflächenzahl (GFZ),
- typische Grundstücksgröße,
- Erschließungszustand.
Weicht Ihr Grundstück davon ab – ist es zum Beispiel deutlich größer, ungünstig geschnitten oder anders bebaubar –, muss der Wert angepasst werden. Die Gutachterausschüsse veröffentlichen dafür Umrechnungskoeffizienten.
Rechenbeispiel: Bei einem Bodenrichtwert von 900 €/m² und einem passenden Grundstück von 600 m² ergibt sich ein grober Bodenwert von 540.000 €. Ob dieser Wert für Ihr Grundstück passt, hängt von den genannten Merkmalen ab.
Was der Bodenrichtwert nicht kann
- Er bewertet kein Gebäude. Zustand, Ausstattung, Modernisierungen oder Grundriss spielen keine Rolle.
- Für Eigentumswohnungen ist er wenig aussagekräftig. Hier zählen vor allem Vergleichspreise ähnlicher Wohnungen.
- Er ist ein Durchschnitt. Innerhalb einer Zone können einzelne Lagen besser oder schlechter sein.
- Er hinkt etwas hinterher. Er beruht auf Verkäufen der Vergangenheit und bildet aktuelle Marktbewegungen nur verzögert ab.
Für den Verkauf eines bebauten Grundstücks ist der Bodenrichtwert deshalb ein Baustein – aber kein Ersatz für eine vollständige Immobilienbewertung. Er fließt zum Beispiel in das Sachwert- und das Ertragswertverfahren ein und ist auch eine Grundlage der neuen Grundsteuer.
Aktuelle Entwicklung in Berlin
Zum 1. Januar 2026 sind die Bodenrichtwerte für Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus in Berlin laut Gutachterausschuss stadtweit um rund 5 % gesunken; für Flächen des Geschosswohnungsbaus blieben sie unverändert. Mehr Zahlen finden Sie in unserem Beitrag zum Immobilienmarkt Berlin 2026.
Mehr als der Bodenrichtwert
Wir bewerten Grundstück und Gebäude gemeinsam – mit aktuellen Vergleichsverkäufen.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information (Stand: Oktober 2026). Quelle zur Entwicklung: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin.
